Immobilien und Vermietung
Erwerb · Vermietung · Übertragung · Veräußerung
Immobilien & Steuern
Ob Kapitalanlage oder Eigennutzung: Die steuerlichen Weichen werden beim Erwerb gestellt – mit der Aufteilung des Kaufpreises, der Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand und der Frage, ob ein späterer Verkauf steuerpflichtig ist. Vermietungseinkünfte prüft das Finanzamt genau, vor allem Abschreibung, Modernisierung und Mieten unter Angehörigen.
Wir betreuen Eigentümer vom einzelnen Apartment bis zum größeren Bestand und begleiten Erwerb, Sanierung, Vermietung und Übertragung steuerlich – von der Planung bis zur Veranlagung. Dabei empfehlen wir nur Gestaltungen, deren Kosten den steuerlichen Vorteil nicht übersteigen; steht der Aufwand in keinem Verhältnis zum Ergebnis, sagen wir Ihnen das.
Beratung
Bei Großrenovierungen und Sanierungen klären wir vorab, welche Kosten sofort als Werbungskosten abziehbar sind und welche als anschaffungsnahe Herstellungskosten nur über die Abschreibung wirken, und planen die Maßnahmen danach. Entscheidend ist die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf; wir behalten sie bei jeder Maßnahme im Blick.
Ist die Einkünfteerzielungsabsicht zweifelhaft, etwa bei dauerhaften Verlusten oder einer verbilligten Vermietung, erstellen wir die Totalüberschussprognose für das Finanzamt. Bei der Vermietung an Angehörige achten wir auf einen fremdüblichen Mietvertrag, dessen tatsächliche Durchführung und eine Miete von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete.
Schon im Kaufvertrag sorgen wir für eine begründete Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude und nutzen Sonderabschreibungen, degressive Abschreibung oder eine kürzere Nutzungsdauer, wo das Gesetz sie zulässt. Vor einem Verkauf prüfen wir die Zehnjahresfrist des § 23 EStG und die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien.
Vermögensübertrag
Übertragungen auf die nächste Generation planen wir so, dass die Freibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer alle zehn Jahre erneut genutzt werden und Nießbrauch, Abschreibung und Werbungskostenabzug zusammenpassen. Anlaufverluste aus Erwerb und Modernisierung verrechnen wir mit Ihren übrigen Einkünften oder tragen sie in andere Jahre.
Bei Erbschaft und Schenkung ermitteln wir den Grundbesitzwert und weisen in Abstimmung mit Ihnen einen niedrigeren Verkehrswert durch ein Gutachten nach. Vermietete Wohnungen werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt; das selbst genutzte Familienheim kann unter Voraussetzungen steuerfrei auf den Ehegatten oder, im Erbfall, auf die Kinder übergehen.